Zu den Mieterhöhungen in Berlin. Warum es sich mitunter lohnen kann, ein Mieterhöhungsverlangen unbeantwortet zu lassen und ein Gericht über den Umfang der Mieterhöhung entscheiden zu lassen. Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin
Viele Berliner erhalten zurzeit Post von Ihren Vermietern. In einem Mieterhöhungsverlangen wird der Mieter aufgefordert, innerhalb von 3 Monaten seine Zustimmung zur Mieterhöhung zu erklären, sonst – so fahren die oft bereits von einer Anwaltskanzlei versandten Schreiben fort – werde die Mieterhöhung vor Gericht durchgesetzt.
Der Mieter sollte folgendes wissen: Nicht alle Mieterhöhungsverlangen sind gerechtfertigt. Viele Mieterhöhungsverlangen sind überzogen. Der Grund hierfür liegt darin, dass die Spanne, innerhalb derer der Vermieter die Miete nach dem Berliner Mietspiegel anheben darf, nicht nur durch Wohnlage, Bezugsfertigkeit und Wohnfläche, also durch feste Größen, bestimmt wird, sondern auch durch die sogenannten Wohnwertmerkmale und Sondermerkmale. An der Wohnlage (sie wird durch den Mietspiegel bestimmt), der Bezugsfertigkeit und der Wohnfläche dürfte regelmäßig kaum zu zweifeln sein. Einige Wohnwertmerkmale und Sondermerkmale sind dagegen eher schwammig und nicht eindeutig bestimmbar. Ein Sondermerkmal, über das die Meinungen auseinander gehen, ist etwa das „moderne Bad“ oder häufig auch der „hochwertige Bodenbelag“. Unklare Wohnwertmerkmale sind oft etwa die „aufwändige Deckenverkleidung“ (Wann ist Stuck aufwendig?) oder Fragen zum Wohnumfeld (Wann ist die Müllstandfläche ungepflegt?). Unter den Wohnwertmerkmalen finden sich zahlreiche Positionen, über die trefflich gestritten werden kann und wird.
Fachanwaltstipp Mieter: In sehr vielen Fällen ist es ratsam, die Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Oft urteilt der Richter, dass die Mieterhöhung nur zu einem Teil berechtigt ist. Langfristig kann sich ein Gerichtsverfahren für den Mieter deshalb richtig lohnen, zumal der Vermieter bei der nächsten Mieterhöhung nur von einem geringeren Wert ausgehen darf. Die Risiken für den Mieter sind dabei gering. Wegen des sehr geringen Streitwerts von Mieterhöhungsklagen hat der Mieter keine hohen Prozesskosten zu befürchten, wenn er den Prozess ganz oder zum Teil verliert.
3.7.2013
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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